Năm 2019,àmgìđểtránhthửađấtcủamìnhbịchủđầutưraobánchonhiềungườxổ số miền nam thứ sáu tôi có mua một thửa đất trống thuộc dự án của một chủ đầu tư ở TP.HCM. Cả hai bên có làm hợp đồng mua bán với giá 7 tỉ đồng. Sau đó, tôi hốt hoảng khi phát hiện thửa đất của mình bỗng dưng có người khác đến xây nhà.
Người xây nhà cho biết họ đã mua thửa đất này từ chính chủ đầu tư vào năm 2010. Cũng giống như tôi và họ chỉ có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư chứ không qua công chứng và hiện cũng chưa được cấp giấy chứng nhận.
Tôi đến gặp chủ đầu tư, thì công ty này thừa nhận có sự việc trên và hứa sẽ trả lại tiền cho tôi. Thế nhưng đã 1 năm nay tôi vẫn chưa đòi được tiền.
Trong trường hợp này, tôi cần phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình? Tôi có thể đòi lại đất được không? Nếu không đòi đất được thì ngoài tiền gốc thì tôi có thể đòi tiền lãi suất và tiền trượt giá được không? Vệc mua đất từ chủ đầu tư mà không qua công chứng có mạo hiểm quá không? Lẽ ra ngay từ đầu, tôi cần phải làm những gì để tránh tình trạng 1 thửa đất bị bán cho nhiều người?
Bạn đọc Nguyễn Nguyên.
Luật sư tư vấn
Luật sư Phan Hồng Sơn (Giám đốc luật Công ty Luật PHS & HN) tư vấn, trước khi bán cho bạn vào năm 2019, thì chủ đầu tư đã bán cho người khác vào năm 2010, nên việc bạn yêu cầu đòi lại đất là rất khó.
Luật sư Phan Hồng Sơn (Giám đốc luật Công ty luật PHS & HN)
NVCC
Chủ đầu tư đã thừa nhận cùng 1 thửa đất cho nhiều người, chiếm đoạt 7 tỉ đồng của bạn. Do đó, bạn nên làm đơn tố cáo chủ đầu tư ra công an về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo điều 174 bộ luật Hình sự. Nếu công an xác định không có dấu hiệu tội phạm thì sẽ thông báo hướng dẫn bạn khởi kiện tại tòa án.
Trường hợp chủ đầu tư vẫn không hoàn trả lại tiền mua đất theo đúng cam kết, bạn có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu tuyên bố hợp đồng đã ký kết giữa bạn với chủ đầu tư là vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại điều 127 bộ luật Dân sự. Đồng thời, tại tòa, bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại đã gây ra (trong đó bao gồm chi phí trượt giá).
Theo điều 131 bộ luật Dân sự, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Theo khoản 2 điều 17 luật Kinh doanh bất động sản, thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ bắt buộc đối với giao dịch mà các bên là hộ gia đình cá nhân, thì mới có giá trị pháp lý (đáp ứng điều kiện về hình thức).
Tuy nhiên, theo khoản 3 điều 167 luật Đất đai: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên, hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng, hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên".
Do đó, bạn ký kết hợp đồng với chủ đầu tư thì không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực mà chỉ thực hiện thể theo nguyện vọng, thỏa thuận của các bên.
Trên thực tế không ít những trường hợp một thửa đất bị bán cho nhiều người. Vì vậy để giảm thiểu các rủi ro, người mua nên yêu cầu bên bán công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Bởi khi ấy, các thông tin giao dịch được lưu trữ trên hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng, do Sở tư pháp các địa phương quản lý. Từ đó kịp thời ngăn chặn các giao dịch không đủ điều kiện mua bán.
Trước khi quyết định mua, người mua nên kiểm tra hiện trạng pháp lý của thửa đất như đến văn phòng đăng ký đất đai, các tổ chức hành nghề công chứng để hỏi, không nên mua bán bằng giấy tay và nhận chuyển nhượng thông qua vi bằng…
Trường hợp ký kết với cá nhân, hộ gia đình thì bắt buộc phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Còn nếu ký kết với chủ đầu tư thì cũng nên yêu cầu công chứng để tránh xảy ra tranh chấp sau này.
Cạnh đó, bạn cũng nên thực hiện thanh toán theo đợt và tiến độ, chỉ thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và lưu giữ các chứng cứ đã thanh toán (lệnh chuyển khoản, sao kê ngân hàng…).